Zmiany warunków technicznych od 1 kwietnia 2024 r.

Nowelizacja warunków technicznych w 2024 r. - krok w walce z patodeweloperką

W dniu 1 kwietnia 2024 roku w Polsce wchodzi w życie nowelizacja Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225). Inicjatywa ta jest odpowiedzią na tzw. "patodeweloperkę", zjawisko, które wykorzystuje luki w prawie, mające na celu maksymalizację zysków deweloperów kosztem jakości architektury i potrzeb nabywców mieszkań.

Minister rozwoju i technologii, Waldemar Buda, w październiku 2023 r. podpisał nowe przepisy, które mają na celu uregulowanie zasad budowy budynków wielorodzinnych oraz rozwiązanie konkretnych problemów, z jakimi borykają się polskie miasta.

Poniżej w kilku punktach opisaliśmy najważniejsze zmiany w nowych warunkach technicznych wchodzace w życie od 1 kwietnia 2024 r. W omówieniu zmian dla ułatwienia dodane zostały konkretne fragmenty z rozporządzenia z zaznaczonymi kolorem fragmentami zmienianymi lub nowo dodanymi.

 

SPIS TREŚCI ARTYKUŁU:

1. Koniec mikroapartamentów - lokale użytkowe o powierzchni min. 25 m2
2. Zmniejszenie zagęszczenia zabudowy
3. Zwiększenie dystansu pomiędzy budynkami przeznaczonymi na cele produkcyjne i magazynowe a budynkami mieszkalnymi
4. Regulacje dotyczące miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych
5. Pomieszczenia do przewijania dorosłych osób niepełnosprawnych
6. Obowiązkowe pomieszczenia na rowery i wózki w bloku
7. Wzmożone wymagania dla placów zabaw i miejsc rekreacji
8. Większa prywatność na balkonach
9. Wzmożone wymagania izolacyjności akustycznej
10. "Publicznie dostępne place" - nowa definicja i walka z betonowaniem miast
11. Podsumowanie
12. Aktualizacja: zmiana daty wprowadzenia zmian
    
    

Koniec mikroapartamentów - lokale użytkowe o powierzchni min. 25 m²

Jednym z kluczowych punktów nowelizacji jest zakończenie ery mikroapartamentów. Nowe przepisy wprowadzają minimalną powierzchnię 25 m² dla lokali użytkowych. To krok mający na celu zatrzymanie praktyk, w których niewielkie lokale były sprzedawane jako inwestycyjne, omijając przepis mówiący, że samodzielny lokal mieszkalny nie może mieć mniej niż 25 m². Jednocześnie regulacje te nie obejmują budynków turystycznych, takich jak hotele czy pensjonaty.

Dodaje się § 56a:

"§ 56a. 1. Lokal użytkowy w budynku posiada powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m².

2. Dopuszcza się wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

3. Wymaganie, o którym mowa w ust. 1, nie dotyczy lokali znajdujących się w:
1) budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy;
2) budynkach, dla których przed dniem 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane."

 

Zmniejszenie zagęszczenia zabudowy

Obecne przepisy wymagają odległości budynku od granicy działki 3 metry w przypadku ściany budynku bez okien lub drzwi lub 4 metry gdy na elewacji sąsiadującej z granicą działki znajdują się okna lub drzwi. Nowe przepisy mają na celu zwiększenie tej odległości, zwłaszcza w przypadku bloków mieszkalnych. Minimalna odległość między budynkami wielorodzinnymi powyżej 4 kondygnacji nadziemnych a granicą działki wyniesie teraz co najmniej 5 metrów i to bez względu na to czy budynek zwrócony jest ścianą z oknami lub drzwiami czy też bez nich w stronę granicy. W tym samym paragrafie dodano także nowy wymóg minimalnej odległości balkonu od sąsiedniej działki, teraz trzeba będzie zachować minimum 3 metry dystansu. Dodatkowo wprowadzono postanowienie, które stanowi, że nie ma konieczności przestrzegania określonej odległości między budynkiem a granicą działki, jeżeli sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem.

w § 12 ust. 1-3 dodaje się:

"1. Jeżeli z przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy;
3) 5 m - w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
4) 5 m - w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 4, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu."

w § 12 ust. 6 dodaje się:

"6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy;
3) 3 m do balkonu w budynku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 i 4."

w § 12 ust. 10 dodaje się:

Zwiększenie dystansu pomiędzy budynkami przeznaczonymi na cele produkcyjne i magazynowe a budynkami mieszkalnymi

Regulacje dotyczące miejsc parkingowych dla niepełnosprawnych

Chcąc wyeliminowac nieuczciwe praktyki deweloperów tworzacych wiele miejsc parkingowych zaraz pod oknami mieszkań jako żekome miejsca do parkowania dla osób niepełnosprawnych wprowadzone zostaną nowe przepisy regulujące tę kwestię. Zgodnie z nowymi warunkami lokalizacyjnymi, liczba miejsc postojowych dla samochodów osób niepełnosprawnych, niepodlegających regulacjom odległości od okien budynków, będzie ograniczona do maksymalnie 6% ogólnej liczby miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji. To rozwiązanie ma na celu zrównoważone zagospodarowanie miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, zapobiegając jednocześnie ich nadmiernej koncentracji na terenie całego projektu budowlanego.

w § 20 zmieniono brzmienie paragrafu:

Obowiązkowe pomieszczenia na rowery i wózki w bloku

W ramach nowego rozporządzenia dotyczącego budynków mieszkalnych wielorodzinnych, istotnym postanowieniem jest wprowadzenie obowiązku przewidzenia pomieszczeń gospodarczych o minimalnej powierzchni 15 m², dedykowanych przechowywaniu rowerów i wózków dziecięcych. Dotychczasowe przepisy nie nakładały takiego obowiązku, co skutkowało tym, że mieszkańcy często zostawiali te sprzęty na klatkach schodowych czy w garażach podziemnych, narażając się na potencjalne zagrożenia podczas ewakuacji. Nowy paragraf 98a wymaga, aby takie pomieszczenia znajdowały się w nowo powstających budynkach wielorodzinnych, blisko wejścia lub na kondygnacji podziemnej, z zapewnieniem dostępu dla wózków i rowerów przy użyciu windy.

Dodany został § 98a:

"§ 98a. 1. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym zapewnia się pomieszczenie gospodarcze na potrzeby przechowywania rowerów i wózków dziecięcych. Pomieszczenie lokalizuje się w pobliżu wejścia do budynku lub na kondygnacji podziemnej, jeżeli jest do niej zapewniony dostęp dźwigiem spełniającym wymagania określone w § 193 ust. 2 lub pochylnią z uwzględnieniem warunków, o których mowa w § 70.

2. Dopuszcza się zapewnienie pomieszczenia gospodarczego, o którym mowa w ust. 1, w postaci budynku gospodarczego, altany lub wiaty.

3. Pomieszczenie gospodarcze, o którym mowa w ust. 1, oraz budynek gospodarczy, altana lub wiata, o których mowa w ust. 2, posiadają powierzchnię co najmniej 15 m²."

 

Wzmożone wymagania dla placów zabaw i miejsc rekreacji

Przy nowych budynkach mieszkalnych często spotyka się niewielkie i mało atrakcyjne place zabaw, co utrudnia korzystanie z nich. Aby poprawić sytuację, wprowadzone zostaną zmiany w przepisach dotyczących obowiązkowej budowy placów zabaw na osiedlach, gdzie jest więcej niż 20 mieszkań. W zależności od liczby mieszkań w budynku lub zespole budynków, przypisane będzie odpowiednie minimalne wymaganie metrażu placu zabaw na jedno mieszkanie.

Będzie to odpowiednio:
1) 1 m² na każde mieszkanie - w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 21 do 50 mieszkań;
2) 50 m² - w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 51 do 100 mieszkań;
3) 0,5 m² na każde mieszkanie - w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się od 101 do 300 mieszkań;
4) 200 m² - w przypadku gdy w budynku lub zespole budynków znajduje się powyżej 300 mieszkań.

Dodatkowo, nowe regulacje określą wymogi dotyczące wyposażenia placów zabaw, usytuwania na stropodachach, odpowiednie ich ogrodzenie a także odległości od linii rozgraniczających ulicę, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów.

Nowe uregulowania zawierają zmienione szczegółowe kryteria dotyczące nasłonecznienia placów zabaw. Nasłonecznienie co najmniej 50% powierzchni placu zabaw dla dzieci wynosi co najmniej 2 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10:00 -16:00. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż 1 godzina.

Miejsca rekreacyjne oraz place zabaw zgodnie z przepisami będą musiały, w co najmniej 30% swojej powierzchni znajdować się na terenie biologicznie czynnym. 

Wprowadzenie wszystkich tych zmian ma na celu stworzenie bardziej dostępnych i atrakcyjnych przestrzeni rekreacyjnych, z uwzględnieniem różnorodnych potrzeb mieszkańców.

Większa prywatność na balkonach

Balkony stanowią istotny element mieszkania, wpływając zarówno na jego funkcjonalność, jak i komfort użytkowania. Niestety, niektórzy deweloperzy zaniedbują kwestię prywatności użytkowników balkonów. Aby zwiększyć komfort życia mieszkańców, wprowadzono regulacje dotyczące prywatności na balkonach. Konstrukcje te muszą być oddzielone przegrodą o wysokości co najmniej 2,2 metra od poziomu posadzki balkonu oraz posiadać szerokość nie mniejszą niż 2 m i zapewniać minimalną przepuszczalność światła w zakresie 30% - 50%.

Dodany został § 95a:

"§ 95a. 1. W przypadku gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, stosuje się między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, zapewniającej komfort użytkowania, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%.

2. Przegroda, o której mowa w ust. 1, posiada wysokość co najmniej 2,2 m mierzoną od poziomu posadzki balkonu oraz szerokość nie mniejszą niż 2 m, a w przypadku gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 m - wynoszącą co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady.

3. Stykające się ze sobą loggie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oddziela się za pomocą przegrody spełniającej wymagania określone w ust. 1 i 2.

4. Przegroda, o której mowa w ust. 1 i 3, może zostać pominięta przy określaniu minimalnej odległości budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów pod względem zapewnienia naturalnego oświetlenia tych pomieszczeń oraz spełnienia wymaganego minimalnego czasu nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych."

 

Wzmożone wymagania izolacyjności akustycznej

Nowe przepisy wprowadzą obowiązek stosowania przegród między mieszkaniami w budynkach jednorodzinnych, które spełniają określone normy izolacyjności akustycznej. Dodatkowo, wymagać będą zastosowania drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej także drzwi wejściowe do mieszkań, mają spełniać izolację  przynajmniej 37 dB, analogicznie do standardów obowiązujących w budynkach wielorodzinnych. Ponadto, wprowadzony zostanie obowiązek zachowania istniejącej izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami podczas prowadzenia prac budowlanych, zarówno w budynkach wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.

W § 326 aktualizuje się brzmienie ust. 2 pkt 1) oraz dodaje ust. 4a oraz 4b:

"§ 326. 1. Poziom hałasu oraz drgań przenikających do pomieszczeń w budynkach mieszkalnych, budynkach zamieszkania zbiorowego i budynkach użyteczności publicznej, z wyłączeniem budynków, dla których jest konieczne spełnienie szczególnych wymagań ochrony przed hałasem, nie może przekraczać wartości dopuszczalnych, określonych w Polskich Normach dotyczących ochrony przed hałasem pomieszczeń w budynkach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach, wyznaczonych zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi metody pomiaru poziomu dźwięku A w pomieszczeniach oraz oceny wpływu drgań na ludzi w budynkach.

2. W budynkach, o których mowa w ust. 1, przegrody zewnętrzne i wewnętrzne oraz ich elementy powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą od podanej w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach oraz izolacyjności akustycznej elementów budowlanych, wyznaczonej zgodnie z Polskimi Normami określającymi metody pomiaru izolacyjności akustycznej elementów budowlanych i izolacyjności akustycznej w budynkach. Wymagania odnoszą się do izolacyjności:

1) ścian zewnętrznych, stropodachów, ścian wewnętrznych, okien w przegrodach zewnętrznych i wewnętrznych oraz drzwi w przegrodach wewnętrznych – od dźwięków powietrznych, z tym że drzwi wejściowe do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej powinny mieć izolacyjność akustyczną nie mniejszą niż 37 dB;
2) stropów i podłóg – od dźwięków powietrznych i uderzeniowych;
3) podestów i biegów klatek schodowych w obrębie lokali mieszkalnych – od dźwięków uderzeniowych.

(...)

4a. Ściany wewnętrzne i stropy oddzielające lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym powinny spełniać wymagania akustyczne jak dla przegród między lokalami mieszkalnymi w budynku mieszkalnym wielorodzinnym określone w Polskiej Normie dotyczącej wymaganej izolacyjności akustycznej przegród w budynkach.

4b. W budynku mieszkalnym:
1) jednorodzinnym z dwoma lokalami,
2) jednorodzinnym w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej,
3) wielorodzinnym
- wykonywanie robót budowlanych w lokalu nie może pogorszyć wymagań akustycznych określonych w analizie w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych, o której mowa w przepisach wydanych na podstawie art. 34 ust. 6 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane."

 

"Publicznie dostępne place" - nowa definicja i walka z betonowaniem miast

Nowelizacja wprowadza definicję "publicznie dostępnego miejsca" i nakłada obowiązki związane z jego zapewnieniem. W celu przeciwdziałania nadmiernemu betonowaniu przestrzeni publicznych, na placach o powierzchni powyżej 1000 m2 wymaga się zapewnienia co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.

§ 3 dodaje się pkt 27

"27) publicznie dostępnym placu - należy przez to rozumieć ogólnodostępny teren służący rekreacji, komunikacji, pełniący także funkcję reprezentacyjną; jest to teren przeznaczony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren placu lub rynku lub jako teren komunikacji drogowej publicznej, a w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jako użytek gruntowy oznaczony w ewidencji gruntów i budynków jako tereny rekreacyjno-wypoczynkowe lub jako droga, oznaczone odpowiednio symbolem: Bz lub dr." 

w § 39 dodaje się ust. 2: